Έρευνα: Νέες οικοδομές, νοίκια, τιμές σπιτιών στο Χαϊδάρι

Μετά το πρώτο λοκντάουν παρατηρήσαμε στην πόλη μας αξιοσημείωτη κινητικότητα στο χώρο της οικοδομής, γεγονός που έφερε αισιοδοξία, μια και ως γνωστόν αποτελεί την ελληνική εκδοχή της “ατμομηχανής της ανάπτυξης” και συμπαρασύρει προς τα πάνω πολλούς κλάδους, αλλά και αφορά πολύ κόσμο που θέλει να αγοράσει, να νοικιάσει, να σχεδιάσει τη ζωή του γενικότερα. Κάποιοι τεχνικοί της οικοδομής -δεν έχουν μείνει και πολλά συνεργεία πια μετά από τόσα χρόνια κρίσης στην οικοδομή- μας μίλησαν για “καλές δουλειές” το τελευταίο διάστημα. Αναζητώντας, λοιπόν, τις πραγματικές διαστάσεις της οικοδομικής δραστηριότητας στην πόλη μας μιλήσαμε με δύο γνωστούς κατασκευαστές, τον Ηλία Βαρυτιμιάδη και τον Ιορδάνη Παυλίδη, οι οποίοι βέβαια είναι οι πρώτοι που θα ήθελαν ανοίξει ορμητικά η αγορά ακινήτων, αλλά… προς το παρόν δεν τα βλέπουν και τόσο ρόδινα.

“Έχουμε δουλειά”

Αφετηρία της αναζήτησής μας αποτέλεσε μια συζήτηση με τον Μανώλη Τροχίδη, γνωστό ηλεκτρολόγο στο Χαϊδάρι, που είπε στην εφημερίδα μας ότι εδώ και ένα χρόνο σχεδόν δεν έχει πάψει να εργάζεται. “Σε νέες οικοδομές ή σε επισκευές και μερεμέτια;”, ρωτήσαμε δύσπιστα. “Σε νέες κατασκευές” απάντησε και αυτό ήταν μια πραγματικά καλή είδηση στην οικονομική μαυρίλα της προηγούμενης δεκαετίας. Ας ρωτήσουμε και κάποιους κατασκευαστές, σκεφτήκαμε.

Προς τα πάνω, με σκαμπανεβάσματα λόγω αβεβαιότητας

Ο κ. Βαρυτιμιάδης, λοιπόν μας λέει ότι η οικοδομή ξυπνάει δειλά δειλά, υπάρχει μια ανιούσα πορεία, σίγουρα όμως δεν υπάρχει η έκρηξη της προηγούμενης δεκαετίας, αλλά ούτε και η νέκρα των πρώτων ετών των μνημονίων. Την ίδια ανοδική τάση επισημαίνει και ο κ. Παυλίδης, προσδιορίζοντας με μεγαλύτερη ακρίβεια ότι αυτή απέκτησε πιο ορατή μορφή μετά το λοκντάουν του Μαρτίου 2020 με αύξηση της ζήτησης, ωστόσο από τον Νοέμβριο υπάρχει καθίζηση, λόγω της εισόδου σε νέα εποχή αβεβαιότητας λόγω κορωνοϊού. “Από το μηδέν της προηγούμενης δεκαετίας είμαστε πάνω”, μας λέει και συνεχίζει: “Το προηγούμενο καλοκαίρι είχαμε αισιόδοξη διάθεση. Από το φθινόπωρο γεννήθηκε πάλι η ψυχολογική αβεβαιότητα, δεν ξέρουμε πού πάμε, πώς θα εξελιχθεί η κατάσταση. Αν δεν υπήρχε η αβεβαιότητα, “θα πηγαίναμε με χίλια” και σε κάθε περίπτωση σταθερά!”

Κατά τους προηγούμενους μήνες οι δύο κατασκευαστές έφτιαξαν από μία πολυκατοικία στην Πλαταιών στο κεντρικό Χαϊδάρι και τον οδό 25ης Μαρτίου, στο Δάσος. Παράλληλα παρατηρούνται σποραδικά οικοδομικές εργασίες σε μικρά οικόπεδα (ανεξάρτητα από τη συνολική ζήτηση) και “πανωσηκώματα” σε υπάρχοντα σπίτια ή εκτεταμένες ανακαινίσεις. Στον χώρο των μικρών κατασκευών από μη επαγγελματίες ιδιώτες, οι οποίοι έχουν ικανή ρευστότητα, υπάρχει μια σχετική σταθερότητα και τη διαπιστώνει κανείς σε συνοικίες με διαθέσιμα μικρά οικόπεδα, όπως πχ στο Άνω Δάσος.

Τιμές νεόδμητων

Σχετικά με τις τιμές πώλησης, ο Ηλίας Βαρυτιμιάδης μάς λέει ότι για τα καινούργια σπίτια δεν έχουν πέσει ιδιαίτερα σε σύγκριση με τη “χρυσή εποχή” της δεκαετίας 2000-2010. Για παράδειγμα στο Δάσος σήμερα μπορεί να βρει κάποιος διαμέρισμα με 2.500 – 2.800 € από 3.500 € που είχε φτάσει στην περίοδο της κατασκευαστικής ευδαιμονίας. Στην ερώτησή μας αν αυτή η μείωση ακολουθείται από αντίστοιχη μείωση του κόστους κατασκευής (εργατικά – υλικά) απάντησε ότι τα κόστη έχουν αυξηθεί. Συγκεκριμένα, το κόστος των υλικών έχει ανεβεί περίπου 10%, ενώ και τα εργατικά μένουν ψηλά, επειδή έχουν μειωθεί τα συνεργεία.

Για το ίδιο θέμα ο Ιορδάνης Παυλίδης προσθέτει ότι έχει πέσει λίγο το κόστος της εργατικής ασφάλισης, αλλά συνολικά το κόστος ανέγερσης των νέων πολυκατοικιών έχει αυξηθεί, ενώ οι τιμές πώλησης έπεσαν κατά 20-30%. Η αύξηση του κόστους συμβαίνει κυρίως εξαιτίας του εκσυγχρονισμού του τρόπου κατασκευής. Για παράδειγμα προστίθενται πια συστήματα ενδοδαπέδιας θέρμανσης, θερμοπροσόψεις, φυσικό αέριο, φωτισμοί led κτλ. Με μια λέξη, η ποιότητα των νεόδμητων σπιτιών έχει ανεβεί.

Αναστολή ΦΠΑ

Ρόλο στην ανοδική τάση της οικοδομής έπαιξε αναμφίβολα η αναστολή ΦΠΑ 24% για αγορά πρώτης κατοικίας. Χοντρικά, το κόστος αγοράς μειώθηκε κατά το 1/5. Ήταν μέτρο που είχε εξαγγελθεί από τη Νέα Δημοκρατία πριν από τις εκλογές του 2019, εφαρμόστηκε και πράγματι βοήθησε την αγορά να κινηθεί (το μέτρο δεν αφορά την αγορά γης). Η αναστολή ΦΠΑ ισχύει για τρία χρόνια. Στο σημείο αυτό ο Ιορδάνης Παυλίδης τονίζει ότι πρέπει οπωσδήποτε να παραταθεί, διότι η περίοδος της κρίσης του κορωνοϊού πρέπει να αντισταθμιστεί με επιπλέον χρόνο εφαρμογής του μέτρου, στο γενικότερο πλαίσιο των πολιτικοοικονομικών αποφάσεων για τη στήριξη της αγοράς.

Στεγαστικά δάνεια

Στην αγορά κατοικίας παίζει ιδιαίτερο ρόλο ο τραπεζικός δανεισμός (όλοι θυμόμαστε την “κραιπάλη” της δεκαετίας 2000 – 2010, που με την κρίση μετατράπηκε σε έκρηξη των “κόκκινων δανείων”). Σήμερα, λοιπόν, δίνονται στεγαστικά δάνεια από τις τράπεζες; “Οι τράπεζες δανείζουν, υπό προϋποθέσεις, αλλά ο κόσμος φοβάται”, λέει ο κ. Παυλίδης. Τώρα το ύψος του δανείου φτάνει στο 70% – 80% της αξίας της κατοικίας, οπότε πρέπει να υπάρχει και διαθέσιμο κεφάλαιο στον αγοραστή. Συμφωνεί ο κ. Βαρυτιμιάδης, που βλέπει ότι οι τράπεζες περνάνε τον υποψήφιο πελάτη τους από “μεγάλο κοσκίνισμα”.

Οικόπεδα

“Υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα;”, ρωτήσαμε. “Όχι όσα περιμέναμε, όχι πληθώρα. Οι τιμές της γης είναι ακριβές”, απαντά ο κ. Παυλίδης. Το Χαϊδάρι θεωρείται αξιόλογη περιοχή εδώ και χρόνια και η γη είναι μάλλον υπερεκτιμημένη. Μάλιστα συμπαρασύρει προς τα πάνω και γειτονικές πόλεις, όπως το Αιγάλεω.

Ενοίκια

Από τα παραπάνω τεκμαίρεται ότι γενικά τα νεόδμητα προς πώληση σπίτια είναι πολύ λίγα, και με τον επιπλέον λόγο ότι στην πόλη μας δεν έμειναν απούλητα διαμερίσματα κατά την κρίση του 2010. Έτσι προκαλείται μια γενικότερη πίεση προς τα πάνω στις τιμές, που αφορά και τα ενοίκια, αγορά στην οποία παρατηρείται μεγάλη ζήτηση. Κάποια από τα παλαιάς κατασκευής σπίτια που είναι διαθέσιμα βρίσκονται σε κακή κατάσταση, “ερείπια” τα χαρακτηρίζει ο κ. Βαρυτιμιάδης, που δεν διστάζει να μιλήσει για “τεράστιο πρόβλημα” στην αγορά ενοικίου, αφού δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια, κάθε κατηγορίας.

Πράγματι, στις σχετικές αγγελίες που δημοσιεύουμε στην ιστοσελίδα μας πάντα υπάρχει πολύ μεγάλη κινητικότητα, αλλά και παράπονα των υποψηφίων ενοικιαστών για τις τιμές, ωστόσο… θέλουν Χαϊδάρι. “Οι τιμές των παλαιών σπιτιών σε κακή κατάσταση παρασύρονται προς τα πάνω από τις υψηλές τιμές ενοικίου των νέων σπιτιών”, τονίζει και ο κ. Παυλίδης.

Επιμύθιον

Χρειάζονται σπίτια, είναι το συμπέρασμα. Το Χαϊδάρι χαρακτηρίζεται από υψηλή ζήτηση για αγορά και ενοικίαση κατοικίας, αλλά χαμηλή προσφορά. Η ανισορροπία θα εξομαλυνθεί με κατασκευή νέων διαμερισμάτων, αλλά για να γίνει αυτό χρειάζεται -επιτέλους- μείωση της οικονομικής αβεβαιότητας και σταθεροποίηση, που θα φέρει αισιοδοξία και αύξηση των προσδοκιών. Σε αυτή την περίπτωση, όπως φαίνεται, μπορούμε να ελπίζουμε ακόμα και σε “κατασκευαστικό μπουμ”, από το οποίο πολλοί θα ωφεληθούν. Για να δούμε…

Μενέλαος Χρόνης