Οι δασικοί χάρτες εργαλείο στην εκτίμηση ακινήτων

Από το 1997 έως και σήμερα οι ιδιοκτήτες εκτάσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές έπρεπε έχουν τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού από το αρμόδιο δασαρχείο της περιοχής, με τον χαρακτηρισμό της εν λόγω έκτασης – τελεσίδικα μη δασικής, μη διεπομένης από τις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας ή μη διαχειριζόμενης από τη Δασική Υπηρεσία – προκειμένου να προχωρήσουν σε οποιαδήποτε αξιοποίηση της περιουσίας τους ή ακόμη και στη μεταβίβασή της. Η εν λόγω διαδικασία ήταν ιδιαίτερα χρονοβόρα, αλλά το μεγαλύτερο πρόβλημα ήταν ότι ούτε ο ιδιοκτήτης γνώριζε ουσιαστικά εάν η έκτασή του είναι δασική, ούτε το Δημόσιο γνώριζε το ακριβές μέγεθος των δασικών περιοχών που οφείλει να προστατεύσει.
Με την ανάρτηση και την κύρωση των δασικών χαρτών θα επιτευχθεί ο σαφής καθορισμός των περιοχών που αποτελούν γενικά δάση και δασικές εκτάσεις. Ως εκ τούτου, θα αποσαφηνιστούν οι χώροι που ισχύουν και εφαρμόζονται οι διατάξεις της δασικής νομοθεσίας, θέτοντας τέλος στην ανασφάλεια περί αυτών.
Η κατάρτιση δασικών χαρτών αποτελεί επίσης πολύτιμη συμβολή στις αποτιμήσεις της εμπορικής αξίας εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως. Έως σήμερα, ο εκτιμητής θα έπρεπε να βασιστεί στα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος, είτε σε κάποια έγγραφα που του δίνονταν από τον πελάτη προκειμένου να αποσαφηνισθεί αν η υπό εκτίμηση έκταση εμπεριέχει δασικό τμήμα ή όχι. Ωστόσο, με την ανάρτηση των δασικών χαρτών στην ιστοσελίδα https://gis.ktimanet.gr/wms/forestobjections/ μπορεί πια να διασταυρώνει μόνος του τον χαρακτήρα της εκτιμώμενης έκτασης.
Όσον αφορά τη δόμηση σε ιδιωτικές δασικές εκτάσεις, αυτό που ίσχυε έως και σήμερα ήταν ότι εφόσον έχει εκδοθεί πράξη τελεσιδικίας από το αρμόδιο Δασαρχείο και το δασικό τμήμα του γηπέδου είχε χαρακτηρισθεί ως ιδιωτική δασική έκταση, η αρτιότητα του γηπέδου δεν επηρεάζεται από τον χαρακτηρισμό αυτόν, πλην όμως το δασικό τμήμα δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό της εκμετάλλευσης (κάλυψη και δόμηση). Στο ανεγειρόμενο κτίσμα τοποθετείται στο μη δασικό τμήμα του γηπέδου και σε απόσταση 10,00 μέτρων από τα όρια του δάσους.
Αναφορικά με την εκτίμηση εμπορικής αξίας της δασικής έκτασης στην Ελλάδα, έως και σήμερα, οποιαδήποτε έκταση είναι δασική έχει σχεδόν μηδενική εμπορική αξία καθώς δεν μπορεί να αξιοπΟιηθεί. Εν τούτΟις, εάν ένας πολίτης έχει στην κατοχή του ένα αγροτεμάχιο και μέρος αυτού θεωρείται δασικό τμήμα, ουσιαστικά το τμήμα αυτό αναβαθμίζει την εμπορική αξία της κατοικίας ή οποιασδήποτε άλλης ανάπτυξης πραγματοποιηθεί πάνω στο αγροτεμάχιο και ως εκ τούτου είναι σκόπιμο να αποδίδεται αξία και στο δασικό τμήμα.
Επιπλέον, το δασικό τμήμα προσμετράται στην επιφάνεια προκειμένου να καταστεί ένα αγροτεμάχιο άρτιο ή μη και αυτό σημαίνει ότι η εμπορική του αξία είναι πολύ σημαντική καθώς σε αρκετές περιπτώσεις κρίνεται η αρτιότητα, όπως προαναφέρθηκε, του αγροτεμαχίου και ως εκ τούτου η δυνατότητά του να αξιοποιηθεί.
Πέραν των ανωτέρω μετά την ολοκλήρωση κατάρτισης των δασικών χαρτών θα ξεκινήσει η διαδικασία τακτοποίησης των αυθαίρετων οικισμών, μέσα σε δάση και δασικές εκτάσεις, που με νομοθετική ρύθμιση έχουν εξαιρεθεί από την ανάρτηση. Έτσι, θα δοθεί η δυνατότητα σε πολλούς πολίτες να έχουν εμπορεύσιμους τίτλους των ιδιοκτησιών τους καθώς έως τώρα η μεταβίβαση τους δεν ήταν εφικτή. Επιπλέον, θα αυξηθεί η εμπορική αξία των ακινήτων τους καθώς δεν θα αποτιμώνται πλέον ως αυθαίρετα αλλά θα τους αποδίδεται το 100% της εμπορικής τους αξίας.
Οι πολίτες που θίγονται από τον χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας τους ως δασικής μπορούν να κάνουν ένσταση αμφισβήτησης του χαρακτήρα του γεωτεμαχίου. Οι ενστάσεις αφορούν τον χαρακτηρισμό των εκτάσεων και όχι το ξεκαθάρισμα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος τους και  υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο https://www.ktimanet.gr/CitizenWebApp/Entrance_Page.aspx.
 
Το θέμα των δασικών χαρτών έχει ταλανίσει, όπως προαναφέρθηκε, πλήθος δεκαετιών το ελληνικό κράτος. Αναμφισβήτητα, είναι ένα θέμα που πρέπει να επιλυθεί οριστικά, με σεβασμό τόσο στην ιδιωτική όσο και στη δημόσια περιουσία. Καμία αλλαγή δεν συμβαίνει αγόγγυστα, ωστόσο πρέπει συνολικά να συνειδητοποιήσουμε την ουσιαστική σημασία της Νομοθετικής αυτής Ρύθμισης και να μη σταθούμε μόνο στις γραφειοκρατικές δυσκολίες. Από την άλλη πλευρά όμως και ο κρατικός μηχανισμός θα πρέπει να ενεργήσει ορθά και να μην αποτελέσει η εν λόγω Ρύθμιση μόνο μια εισπρακτική πολιτική εναντίoν των πολιτών που θίγονται οι ιδιοκτησίες τους.
 
Ο κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας είναι πολιτικός μηχανικός, διευθυντής τομέα Μελετών και Εκτιμήσεων της ΔΑΝΟΣ ΑΕ – ΒΝΡ PARIBAS REAL ESTATE.
Πηγή: tovima.gr