Οι νέες αντικειμενικές αξίες στο Χαϊδάρι. Ποιοι κερδίζουν από τον ΕΝΦΙΑ

Ορίστηκαν οι νέες αντικειμενικές αξίες ακινήτων σε όλη τη χώρα, και μάλιστα αναδρομικά από την 21η Μαΐου 2015, σύμφωνα με την κοινή απόφαση του υπουργού Οικονομικών Ευκλείδη Τσακαλώτου και του αναπληρωτή υπουργού Οικονομικών Τρύφωνα Αλεξιάδη, που υπεγράφη προχθές και δημοσιεύθηκε χθες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Συγκεκριμένα, για το Χαϊδάρι ισχύουν τα εξής:


Παλιά Τιμή Ζώνης          Νέα τιμή ζώνης               
1.550 ευρώ                          1.250 ευρώ                 
1.450                                   1.200                        
1.300                                   1.100                          
1.250                                   1.050                        
1.200                                   1.000                         
1.100                                     950                           
   900                                     850

Θα μειωθεί ο ΕΝΦΙΑ που πληρώνουμε; 

Είναι από μόνη της αρκετή η μείωση των αντικειμενικών, για να μειωθεί η επιβάρυνση από τον ΕΝΦΙΑ; Η απάντηση είναι όχι και εξηγούμαστε: Αυτόματη μείωση του ΕΝΦΙΑ θα προκύψει μόνο για όσα ακίνητα βρίσκονται στο όριο των κλιμακίων, δηλαδή στο κάτω άκρο του λεγόμενου “φάσματος ζώνης”, βάσει του οποίου υπολογίζεται ο φόρος. Στο Χαϊδάρι, όπου οι αντικειμενικές κυμαίνονταν από 900 ευρώ έως 1.550 ευρώ/τ.μ., τα φάσματα ζώνης που μάς αφορούν είναι αυτά μεταξύ 1.001 – 1.500 ευρώ και 1.501 – 2.000 ευρώ.
                        
Από τον παραπάνω πίνακα προκύπτει ότι μεταβολές στον ΕΝΦΙΑ προς τα κάτω θα έχουν τα ακίνητα που σήμερα έχουν αντικειμενική αξία 1.550 ευρώ, που θα βρεθούν κάτω από τα 1.500 ευρώ, όπως και αυτά που έχουν σήμερα τιμή 1.100 ευρώ, που θα πέσουν κάτω από τα 1.000 ευρώ. Όπως φαίνεται, οριακά κερδισμένοι είναι και αυτοί που μέχρι σήμερα είχαν αντικειμενική αξία 1.200 ευρώ και πέφτουν στα 1.000.

Κανένα όφελος στον ΕΝΦΙΑ δεν αποκομίζουν όσοι μέχρι σήμερα έχουν αντικειμενικές 1.450 1.300, 1.250 και 900 ευρώ. 

Συμπερασματικά, μικρότερη επιβάρυνση ΕΝΦΙΑ λόγω μείωσης αντικειμενικών αξιών δεν θα έχει ολόκληρο το Χαϊδάρι, αλλά κάποια κομμάτια του.

Αν θελήσουμε να πούμε πιο συγκεκριμένα πόσο θα ελαττωθεί το ποσό του ΕΝΦΙΑ (σε όσους κατεβούν φάσμα ζώνης) τότε χοντρικά θα ισχύσει το εξής: για κάθε τετραγωνικό μέτρο θα μειωθεί περίπου κατά 1 ευρώ. Δηλαδή ένα σπίτι διαμέρισμα 100 τετραγωνικών με τιμή ζώνης 1.550 ευρώ θα έχει μείωση περίπου 100 ευρώ. 


Το “άσπρο” και το “μαύρο” 
των μικρότερων αντικειμενικών

Παρότι μείωση στον ΕΝΦΙΑ θα έχουν λίγοι, μια πιο λεπτομερής εξέταση δείχνει ότι η μείωση των αντικειμενικών αξιών θα έχει πολλαπλές επιπτώσεις στην φορολογική μεταχείριση του πολίτη.

Είναι βέβαιο ότι θα μειωθεί μια σειρά φόρων. Πρόκειται για τους φόρους κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών, αλλά και τα τεκμήρια διαβίωσης. Ακόμη θα μειωθούν τα συμβολαιογραφικά έξοδα, οι αμοιβές σε δικηγόρους, υποθηκοφυλακεία – κτηματολόγιο, αλλά και σε αναλογούντα ΦΠΑ, γεγονός που πιθανόν να ωφελήσει την εν υπνώσει κτηματαγορά.

Επίσης, θα μειωθούν τα δημοτικά τέλη, ο δημοτικός φόρος και ο το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (το εισπράττουν οι δήμοι και υπολογίζεται με συντελεστή 0,35 τοις χιλίοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου).

Η μείωση των αντικειμενικών αξιών θα περιορίσει τα έσοδα του Δημοσίου και των Δήμων. Ας περιμένουμε πώς θα αντιμετωπίσει το γεγονός αυτό το Υπ. Οικονομικών, αν δηλαδή προβεί στην αντίστοιχη αύξηση των σχετικών συντελεστών. 

Πέρα από τα παραπάνω, η μειωμένη αποτίμηση των αξιών των ακινήτων θα επιφέρει μείωση του ενεργητικού των τραπεζών, αφού τα τρέχοντα δάνεια έχουν δοθεί με βάση τις παλιές αντικειμενικές. Παράλληλα, θα μειώσει την περιουσιακή αξία των ακινήτων των πολιτών, ακόμα και την δανειοληπτική τους ικανότητα σε περίπτωση που ζητήσουν δάνειο από τις τράπεζες!

Πάντως και οι νέες αντικειμενικές αξίες δεν θα αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά ακινήτων. Αντίθετα οι στρεβλώσεις διατηρούνται καθώς σε πολλές περιοχές κυρίως στα ακριβά προάστια του Λεκανοπεδίου οι αντικειμενικές αξίες υπερβαίνουν τις εμπορικές τιμές έως και 50%. Όπως λένε στο υπουργείο Οικονομικών στην παρούσα φάση δεν είναι δυνατόν να απεικονίσει κάποιος την πραγματική κατάσταση της κτηματαγοράς δεδομένου ότι οι πράξεις – αγοραπωλησίες στις ακριβές περιοχές είναι ελάχιστες. Πάντως, ο αρχικός σχεδιασμός της ειδικής επιτροπής για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών προέβλεπε τη μείωσή τους στις περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 3.550 ευρώ κατά 20% – 30%

Δεν επιστρέφονται μετρητά


Σημειώνεται ότι στο πόρισμα της, η Επιτροπή για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στην Αθήνα δεν περιλαμβάνει τιμές για κάθε περιοχή ξεχωριστά όπως συνέβαινε στο παρελθόν αλλά η αναπροσαρμογή έγινε οριζόντια ανάλογα με τις τιμές ζώνης. Έτσι, η Αθήνα (αντίστοιχα κινήθηκαν και οι Επιτροπές σε Θεσσαλονίκη, Πειραιά και Πάτρα) χωρίστηκε σε 8 ζώνες, με βάση τις τιμές ζώνης και όχι ανά περιοχή, ως εξής:

• 600 – 1.000 ευρώ/τ.μ.
• 1.050 – 1.500 ευρώ/τ.μ.
• 1.550 – 2.000 ευρώ/τ.μ.
• 2.050 – 2.500 ευρώ/τ.μ.
• 2.550 – 3.000 ευρώ/τ.μ.
• 3.050 – 3.500 ευρώ/τ.μ.
• 3.550 – 4.000 ευρώ/τ.μ.
• 4.050 ευρώ/τ.μ. και άνω

Η αναδρομική ισχύς των νέων αντικειμενικών αξιών από τις 21 Μαΐου 2015 θα υποχρεώσει τις εφορίες να επανεκκαθαρίσουν το φόρο για όλες τις κληρονομιές, γονικές παροχές, αγοραπωλησίες του δεύτερου εξαμήνου του 2015. Όπου προκύπτει μικρότερος φόρος δεν θα υπάρχει επιστροφή αλλά συμψηφισμός με μελλοντικές οφειλές, ενώ όπου προκύπτει μεγαλύτερος φόρος θα πρέπει να καταβάλλεται.